商品房开发有4大成本：土地成本 、建安成本 、税费成本、其它成本。其中：建安成本是建筑成本和设施设备安装成本的简称，其它成本包括融资 、管理 、营销费用等等 。
买房人是很难弄清楚这些数据的 ，业内也时常头晕 。比如 ，开发商以多高的利息成本融资开发？这个楼盘项目涉及到多少员工和关系户？
鉴于我们不是审计人员，也不是在科学研究 ，为了更快速地大致判断北海楼盘的降价空间 ，可以采用一个简单粗暴的算法：
楼盘最低成本线=土地费用（楼面地价）+3000元/平方
算法是怎么来的？
2017年1月，北海成都路经济适用房小区三期抽签发售，2488-2788元/平方。
经济适用房是不用支付土地费用的低端商品房 。北海规定：经适房可以免收部分税费、开发利润率不得超过3% ，以成本价格出售 。
于是可以简单地认为：楼盘的最低成本线=土地费用+经济适用房的销售价格。
不过 ，2488-2788是三年前的价钱，而且经适房的品质终究低了一些。盘算调整之后 ，楼盘最低成本线=楼面地价+3000元/平方 。
肯定不专业 ，也未必精准，但容易理解 。
注意：这只是毛坯房的成本估算 ，还没包含开发商的利润 ，也没有包括中介带看佣金。具体分析时，还需要考虑楼盘的配套与品质而适当加减 。
冯家江中下游楼盘很微妙
冯家江中游目前有彰泰白鹭湾（价格未定） ，下游有彰泰春江海岸和彰泰红树湾（参考均价都是12000）、皇家海湾公馆（参考均价14000） 。
中游的地段价值肯定不如下游。但中游的彰泰白鹭湾 ，楼面地价5467元/平方，毛坯成本线已经接近9000 。再加上彰泰的高端形象高档装修 ，估计均价不会低于11000 。
这让下游的彰泰楼盘有点难受：它俩不能明显降价 ，否则中游的白鹭湾就卖不动了。
皇家海湾公馆在此方面很占便宜 。它2010年拿地时楼面地价1289元/平方，把10年利息加上土地成本依然低于彰泰 。假如它把价格降到与彰泰持平或者略低于，那会出现什么情况？
不过以皇家江海一色的地理位置 ，它是不会轻易降价的。除非它周边的阳光城悦江海（冯家江东岸） 、银滩天玺（银滩中区）这两个还没开售的新盘超低价格上市 。
所以 ，2020年的冯家江片区应该是很默契地保持一种价格平衡 。
长沙路价格空间弹性明显
长沙路现在有3个在售楼盘：大都锦城 、吾悦华府、融创海映兰屿。
长沙路的楼面地价并不高：融创海映兰屿2565 、吾悦华府（吾悦广场的住宅部分）2635，都不及彰泰白鹭湾的一半。大都锦城虽然要负责拆迁和市政配套建设 ，但以它的楼面地价才599元/平方 ，综合起来土地成本也不是很高 。
正因为如此，大都锦城的毛坯特价房可以做到7000起步 ，融创海映兰屿均价可以由8字头滑至7字头 ，吾悦华府可以频频特价活动 。
基于土地成本，长沙路楼盘的价格空间弹性还是比较明显的。但吾悦广场需要24个月内满铺开业 、海映兰屿是A和B公司联合拿地然后与C公司联合开发 ，大都需要拆迁和配套 ，土地成本内在因素有点复杂 。到底能降到什么程度？不大好说 。
桐洋楼盘正在渐渐退至成本线
桐洋系是北海中低端楼盘的代表，一向以“拿地快、建房快 、交房快 、房价低”扬名。虽然网上口碑很一般 ，但必须承认：如果没有桐洋的参与和带动 ，北海房价很难快速下降 。
不过，2020年桐洋有可能哑火：一是它去年下半年已经大降了一波，二是近年来它的拿地价格比较高 ，降价空间明显收窄 。
位于向海大道的桐洋珑悦府 ，2018年8月拿地，楼面地价3018元/平方。它的毛坯成本线肯定超过6000元 ，而它现在售价就是6字头 。
位于南珠汽车站斜对面的桐洋盛世花园 ，2018年8月拿地，楼面地价3520元/平方 ，毛坯成本要超过6500 ，但它现在售价也就7000左右 。
位于湖北路南端的桐洋华府，2018年7月拿地 ，楼面地价3146元/平方。现在的正常价格6字头 ，比毛坯成本线高不了多少 。
简单地说：一向以低房价著称的桐洋楼盘，2020年很多项目已经没有多少降价空间 。北海楼市缺少了桐洋的低价挑战 ，中低端房价很难大幅波动。
工业园区也缺乏降价空间
2019年下半年以来 ，工业园区房价下滑明显。中电海湾国际由9500降至8500，汇联海湾明珠起价已经跌破6000，海怡东方只是在5600上下打转 。
2019年5月 ，北投观海湾拿地 ，楼面地价2400 。以这个价位，它的开价不会低于6000。
廉州湾新城正在规划中 ，廉州湾大道也在准备开工 。2020年的工业园区想降房价 ，难 。
一线海景房开发成本捉摸不透
银滩西区的荣和银滩蓝湾，2019年1月拿地 ，楼面地价平均3942元/平方。理论上说 ，它的毛坯成本7000-8000之间，加上装修应在万元以下 。但它需要配建商业街 ，此外还有酒店用地 ，所以土地成本有点含糊 。以它目前12900元/平方的均价，降价空间不是很大。
银滩西区其它大盘（恒大、三千海 、冠山海等） 、北岸茶亭路的楼盘（如北部湾1号）拿地都有10年左右的历史 ，银滩东区中信国安拿地时间更长 ，它们即使加上持有成本（如利息等），累计到现在土地成本仍然还是便宜 。
从这个角度，北海的一线海景房都有降价空间 。但不到最后着实顶不住的时候 ，这些楼盘都是不甘心降价。毕竟 ，海景的魅力就摆在那儿 。
疫情过后楼盘的降价形式
现在的问题有3个：
1、去年下半年北海房价已经降了一轮 。
2 、2018年以来，北海房地产又开发热。融资成本 、关系维护成本对房价制约开始突出。
3、由于严重依赖中介带看 ，销售佣金越来越影响楼盘定价 。
所以 ，要想在2020年见到北海房价大跌，不现实 。
不过 ，楼盘定价是很灵活的。如果均价7000才保本 ，依然可以零散推出5字头的特价房 。因此，2020年北海楼市会频频出现明显低价的特价房 。虽然多数只是边角料的房子 ，但也不排除有个别黄金特价房源。
特别提醒：喊得越响的降价越要警惕越要问清细节 ，越诱人的特价越要谨慎 。
因为，能够交房的才是房子 。
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希望本篇文章《疫情过后北海房价能降多少？去年已降，今年前景堪忧》能对你有所帮助！
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